Zaliczka a zadatek. Co przepada, a co nie?

Pojęcia zaliczki i zadatku są często mylone i używane zamiennie. Jednak zadatek a zaliczka to różne konstrukcje prawne – stąd warto, używając ich w obrocie, znać różnice pomiędzy nimi występujące – w przeciwnym wypadku zawarta umowa może być interpretowana inaczej niż wola jednej ze stron.

Pamiętajmy, że zarówno zadatek, jak też zaliczka mogą dotyczyć różnych umów w obrocie gospodarczym, tzn., że zarówno zadatek, jak też zaliczka mogą być używane zamiennie, tak przy podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości, jak też przy sprzedaży auta i nie wyczerpuje to przykładów innych umów. Najważniejsze, aby strony umowy świadomie określiły jakie mają oczekiwania w zakresie wręczonej kwoty przy podpisaniu umowy.

Przy zawieraniu umowy jasno powinno wynikać, czy kwota otrzymana przy zawarciu umowy stanowi zaliczkę, czy zadatek

Zadatek jest unormowany w art. 394 Kodeksu cywilnego i wpisanie go do umowy oznacza wyrażenie zgody na zastosowanie konstrukcji prawnej opisanej w przepisie dotyczącym zadatku.

Zadatek podlega zwrotowi w podwójej wysokości w przypadku, gdy strona, która zadatek otrzymała, z umowy się nie wywiązała

W przypadku, gdy następuje niewykonanie umowy, gdy strona dająca zadatek (płatnik tego zadatku) nie wykona swojego zobowiązania, odbiorca zadatku może otrzymaną kwotę zachować, natomiast w razie niewykonania umowy przez podmiot, który zadatek otrzymał, jest on zobowiązany do zwrotu otrzymanej kwoty w podwójnej wysokości, przy czym należy pamiętać o tym, że jeżeli strony umowy uzgodniły inny sposób zwrotu zadatku, procedura zwrotu zadatku na zasadach opisanych w Kodeksie cywilnym nie będzie miała zastosowania, co potwierdził w swoim orzeczeniu m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2005 (sygnatura akt I ACa 762/05).

Strony mogą dowolnie opisać sposób zwrotu zadatku w umowie

Stanowisko to zostało potwierdzone również w późniejszym orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2008 r. (sygnatura akt I CSK 328/07) – Sąd Najwyższy również stwierdził, że w przypadku, gdy strony nie wpiszą do umowy postanowień dotyczących zwrotu zadatku, obowiązują postanowienia kodeksowe.

W przypadku, gdy umowa nie zostaje zrealizowana, jednak to Strony postanowią o rozwiązaniu umowy (czyli wtedy, gdy obie strony się zgodzą na niezrealizowanie przez nie umowy – procedura inna niż odstąpienie od umowy, albo jej niewykonanie) lub też, gdy umowa nie zostaje zrealizowana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek winien być zwrócony, ale bez konieczności dalszych rozliczeń między stornami. W przypadku niejasności pomóc może kancelaria prawa gospodarczego. 

Zadatek pełni funkcję zryczałtowanego odszkodowania na wypadek niewykonania umowy

Mając na uwadze powyższe, można przyjąć, że otrzymany zadatek jest pewną formą zryczałtowanej wysokości odszkodowania w przypadku, gdyby umowa zawarta pomiędzy stronami nie została wykonana. W praktyce oznacza to, że jeżeli z określonych względów umowa nie zostanie wykonana, wówczas druga strona, jeżeli może ubiegać się o zwrot zadatku w podwójnej wysokości, nie może się domagać naprawienia szkody na zasadach ogólnych (zadatek w takiej sytuacji wyczerpuje roszczenia stron). Funkcję zadatku można przyrównać do funkcji kary umownej, która zastrzeżona jest w umowie, na wypadek jej niewykonania – ma zatem również działanie motywacyjne, prewencyjne.

Należy jednak stanowczo pamiętać, że wpłaconej kwocie funkcję zadatku zdecydowanie należy nadać przy podpisaniu umowy, aby potem strony nie próbowały następczo udowodnić, że wpłacona kwota, stanowiła zadatek, a nie zaliczkę.

Zadatek musi być wpłacony przy podpisaniu umowy – nie może być zapłacony później

Dodatkowo ważne jest, co potwierdza praktyka orzecznicza, że zadatek będzie miał realnie funkcję zadatku jedynie w sytuacji, gdy został faktycznie przekazany – w prowadzonej przez nas sprawie sąd orzekający uznał, że nie jest słuszne roszczenie o wypłatę zadatku – w sytuacji, w której strony umowy ustaliły, że pewna płatność nastąpi w terminie późniejszym niż zawarcie umowy, a wtedy będzie traktowana jak zadatek z konsekwencjami wynikającymi z przepisu art. 394 Kodeksu cywilnego.

W jakiej wysokości powinie być wpłacony zadatek?

Tutaj nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wysokość zadatku nie została nigdzie uregulowana, niemniej praktyka orzecznicza jednoznacznie wskazuje, że zadatek nie może stanowić pełnej kwoty, którą jedna strona miałaby na podstawie umowy uiścić drugiej stronie. Zwłaszcza na tego typu zapisu musza uważać przedsiębiorcy, którzy takie sformułowania zawierali w umowach z konsumentami, co było kwestionowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zaliczka to kwota na poczet przyszłych należności i nie podlega zwrotowi w podwójnej wysokości

Zaliczka, zasadniczo pełni funkcję kwoty, która jest wpłacona na poczet przyszłych należności, które wynikają z umowy i naturalnie stanowi ona jedynie część uiszczonej ceny. W przeciwieństwie do zadatku (można zatrzymać zadatek), zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia wykonania umowy, nie ma też działania prewencyjnego, w przeciwieństwie do zadatku, zatem w przypadku, gdy strony umowy jej nie wykonają, następuje zwrot zaliczki.

Zaliczka jednocześnie nie jest pojęciem kodeksowym, a co za tym idzie sposób jej rozliczenia w razie niedojścia umowy do skutku, zależy od sposobu zapisania w umowie. Jeśli w umowie nie znajdą się w tym zakresie żadne zapisy, to przyjmuje się, że niezależnie od podmiotu, który nie wywiązał się z umowy, winna ona być zwrócona wpłacającemu. Dla podmiotu, który otrzymał zaliczkę i umowę wykonuje może to być zatem sytuacja dalece niekorzystna – bo pomimo swojej lojalności kontraktowej, może być zobowiązany do zwrotu kwoty zaliczki na rzecz podmiotu niewywiązującego się z umowy.

Strony dowolnie mogą uregulować w umowie kwestię zwrotu zaliczki

Biorąc pod uwagę zasadę swobody umów, szczególnie pomiędzy przedsiębiorcami, mogą zostać ustalone inne sposoby rozliczenia zaliczki – bardzo często taka modyfikacja dotyczy sytuacji, w której strona otrzymująca zaliczkę ma prawo do jej zatrzymania w razie niespełnienia zobowiązania przez stronę dającą zaliczkę. To jednak musi być wyraźnie i dokładnie opisane w umowie.

To, co dodatkowo odróżnia zadatek od zaliczki to fakt, że w przypadku zadatku, na wypadek niewywiązywania się z umowy przez jedną ze stron, druga strona może od umowy odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego. Jest to odstępstwo od zasady wyrażonej w przepisie art. 491 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie zwłoki strony w spełnieniu świadczenia z umowy wzajemnej, należy ją najpierw wezwać do wykonania zobowiązania z zastrzeżeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Tej możliwości nie daje samo zapisanie w umowie zaliczki – przy czym strony mogą oczywiście wpisać do umowy inne zapisy, np. umowne prawo odstąpienia.

Oczywiście, w przypadku dojścia do skutku umowy, tak zadatek jak i zaliczka są zaliczane na poczet ustalonej ceny.

Terminy przedawnienia dotyczących wpłaconego zadatku i zaliczki

W zakresie terminów przedawnienia przepisy, które należy stosować do przedawnienia roszczeń zawarte są w kodeksie cywilnym – dokładnie artykuł 118 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem przepisu:

– w przypadku umów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, termin przedawnienia roszczeń wynosi lat 3,

– w przypadku pozostałych umów, termin przedawnienia wynosi lat 6.