SN: kara umowna a odszkodowanie – krótki komentarz
31 października 2025 r. Sąd Najwyższy w składzie trzech sędziów podjął uchwałę o sygnaturze III CZP 22/25, w której ocenił abuzywność klauzul w umowach deweloperskich. Sprawa była precedensowa, ponieważ dotyczyła nabywców, którzy domagali się od dewelopera 125 tys. zł odszkodowania za blisko dwuletnie opóźnienie w oddaniu lokalu . Umowa, jak informuje „Rzeczpospolita”, przewidywała karę umowną jedynie w wysokości 0,01 % wpłaconych kwot za każdy dzień zwłoki , co przy prawie dwuletnim opóźnieniu dało łączną kwotę około 5 tys. zł .
Sąd Najwyższy stwierdził, że postanowienie umowy deweloperskiej, które nie przewiduje prawa do żądania odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary, jest niedozwolone – szczególnie gdy kara ta została ustalona na rażąco niskim poziomie . Oznacza to, że nabywcy lokali mogą dochodzić pełnej rekompensaty swoich szkód, nawet jeśli umowa zastrzega jedynie symboliczną karę umowną.
W praktyce warto zwracać uwagę na dwa elementy:
- Adekwatność kary. Kara ustalona na poziomie 0,01 % wartości lokalu za każdy dzień zwłoki może okazać się niewystarczająca w razie długotrwałego opóźnienia. W opisanej przez „Rzeczpospolitą” sprawie nabywcy musieli przenieść się do innego mieszkania, co wiązało się z utratą przychodów z najmu .
- Prawo do odszkodowania uzupełniającego. Jeżeli umowa deweloperska wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną, taka klauzula może zostać uznana za abuzywną. Sąd Najwyższy podkreślił, że brak zapisu o odszkodowaniu uzupełniającym nie zawsze będzie niedozwolony – kluczowe znaczenie ma wysokość kary i jej proporcjonalność do potencjalnych strat .
Dlaczego to ważne?
Uchwała SN wprowadza jasny standard dla sądów powszechnych i ułatwia nabywcom lokali dochodzenie roszczeń. Z jednej strony chroni konsumentów przed iluzorycznymi karami, a z drugiej skłania deweloperów do kształtowania umów w sposób wyważony i przejrzysty. Przy analizie umowy warto sprawdzić, czy kara umowna jest adekwatna do ryzyka i czy w razie szkody będzie można dochodzić dodatkowego odszkodowania.
Powyższe streszczenie opiera się na doniesieniach „Rzeczpospolitej” z 3 listopada 2025 r. oraz oficjalnej treści uchwały Sądu Najwyższego.
