Zabezpieczenie umowy najmu w przypadku sprzedaży nieruchomości

Co do zasady, Najemca nie powinien obawiać się sytuacji, w której Wynajmujący sprzeda wynajmowany przez niego lokal. Nowy właściciel wstępuje bowiem w trwający stosunek najmu w miejsce Wynajmującego, co oznacza w praktyce, iż warunki najmu nie zmienią się wcale. Istnieje jednak przypadek, w którym Najemca powinien zachować czujność.

jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i datą pewną i rzecz została najemcy wydana, to uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nabywcy nie przysługuje

Prawodawca stworzył bowiem w ustawie furtkę, dzięki której Wynajmujący nie musi respektować postanowień istniejącej umowy najmu. Chodzi o możliwość wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia, ponieważ Najemca, któremu bardzo zależy na stałości najmu, posiada instrumenty, którymi może zabezpieczyć swoje prawo. Umowa najmu może zostać zawarta zarówno na czas nieoznaczony jak i na czas oznaczony. Pierwszy rodzaj umowy cechuje mniejsza pewność trwałości stosunku najmu, ponieważ każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Tak więc w przypadku sprzedaży nieruchomości, nie ma przeszkód dla nowego Wynajmującego w wypowiedzeniu umowy najmu dotychczasowemu Najemcy. Ważna jest natomiast świadomość tego, że nabywca nieruchomości ma prawo wypowiedzieć także umowę zawartą na czas oznaczony, co może być dla wielu Najemców dużym zaskoczeniem.

Jeżeli jednak do takiej sytuacji dojdzie, i wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę Najemca będzie musiał zwrócić lokal wcześniej niż przewidywała umowa najmu, może on dochodzić od zbywcy czyli pierwotnego Wynajmującego odszkodowania.

O zagwarantowaniu sobie niezmienności umowy najmu, a tym samym terminu korzystania z lokalu zgodnie z pierwotnym brzmieniem umowy, Najemca musi pomyśleć jeszcze przed sprzedażą przez Wynajmującego lokalu a najlepiej już przy zawieraniu umowy najmu.

Ustawodawca bowiem zastrzegł, że jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i datą pewną i rzecz została najemcy wydana, to uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nabywcy nie przysługuje. W praktyce oznacza to dla Najemcy, iż nowy Wynajmujący będzie mógł zakończyć stosunek najmu jedynie zgodnie z postanowieniami umowy najmu lokalu.

Data pewna to natomiast uzyskana na umowie wzmianka, pochodząca od organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego bądź najprościej – od notariusza. Najemca ma możliwość uzyskać datę pewną od momentu podpisania umowy najmu bez żadnych ograniczeń czasowych, z zastrzeżeniem, iż dla jej skuteczności musi tego dokonać oczywiście przed momentem sprzedaży wynajmowanego lokalu. Do istnienia ochrony prawa najmu wystarczy, że datą pewną opatrzony zostanie jeden egzemplarz umowy, co oznacza, iż Wynajmujący może nie być tego świadomy.

Jeżeli Wynajmujący i Najemca chcą w sposób najbardziej skuteczny chronić trwałość stosunku najmu, mogą zadecydować o wpisie prawa najmu do księgi wieczystej lokalu

Zabezpieczenie umowy najmu lokalu w przypadku sprzedaży, najskuteczniejszy sposób dla wynajmującego

Jeżeli natomiast Wynajmujący i Najemca chcą w sposób najbardziej skuteczny chronić trwałość stosunku najmu, mogą zadecydować o wpisie prawa najmu do księgi wieczystej lokalu. Z wnioskiem o wpis może wystąpić zarówno Wynajmujący jak i Najemca. Tak ujawnione prawo najmu korzysta z zasady jawności materialnej ksiąg wieczystych, a co więcej prawa wpisane w tej umowie mają pierwszeństwo przed prawami wprowadzonymi później, a także przed prawami nie wpisanymi. Tak więc Najemca, który planuje większe wydatki związane z dostosowaniem wynajmowanego lokalu, bądź zależy mu na trwałości stosunku najmu, powinien umowę najmu lokalu zawrzeć w formie pisemnej a następnie uzyskać na dokumencie datę pewną. Jeżeli nie zawrze jej w formie pisemnej, może ochronić swoje prawa poprzez uzgodnienie z Wynajmującym wpisania najmu w księgę wieczystą lokalu. Jednak nawet jeśli dojdzie do sytuacji, w której nie dokonał owych formalności a lokal znalazł nowego nabywcę, Najemca nie powinien obawiać się o to, że nie odzyska zainwestowanych środków, ponieważ zawsze może wystąpić do zbywcy o naprawienie szkody.

Jeżeli po przeczytaniu tego wpisu uważasz, że może on pomóc innym osobom, mamy prośbę o jego udostępnienie, co na pewno będzie dla nas stanowiło zdecydowaną motywację do dalszego rozwoju tego miejsca…

Spodobał Ci się nasz artykuł? Przeczytaj podobne wpisy

Rafał Olejnik

Adwokat, Partner zarządzający kancelarią Dowlegal. Wieloletni praktyk. Doradca zarządów wielu spółek, w tym spółek notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Pasjonat ochrony interesów członków zarządu (czasem jednak stający po drugiej stronie) oraz właścicieli działalności gospodarczych, który stoi na stanowisku, że priorytetem dla każdego przedsiębiorcy powinna być konieczność ochrony tak interesu spółki, którą zarządza, jak też, a może przede wszystkim, interesu osobistego.