Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej – art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – czyli oznaczenie stron, dokładny opis przedmiotu i cenę. Termin zawarcia umowy końcowej nie jest elementem koniecznym, ale jego brak uruchamia regułę z art. 389 § 2 KC: jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nikt terminu nie wyznaczy, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasa. Forma decyduje o sile umowy – tylko akt notarialny pozwala wymusić przeniesienie własności wyrokiem sądu.
Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Art. 389 § 1 KC stawia jeden warunek ważności: umowa przedwstępna określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości są to trzy elementy – strony, przedmiot i cena. Braku któregokolwiek z nich nie da się naprawić późniejszymi ustaleniami ustnymi; umowa jest wtedy nieważna, a wpłacone pieniądze odzyskuje się jako świadczenie nienależne.
Przedmiot opisuje się tak, żeby nie dało się go pomylić z innym: numer księgi wieczystej, numer działki ewidencyjnej i obręb, powierzchnia, adres, a przy lokalu – numer lokalu, kondygnacja, udział w nieruchomości wspólnej oraz przynależności (komórka, miejsce postojowe, garaż). Miejsce postojowe bywa odrębnym udziałem w hali garażowej z osobną księgą wieczystą – jeśli nie wymienisz go w umowie przedwstępnej, sprzedający nie ma obowiązku go przenieść.
Cena musi być kwotą, nie mechanizmem („cena rynkowa z dnia zawarcia umowy” to postanowienie, którego sąd nie zastąpi wyrokiem). Poza minimum ustawowym umowa powinna zawierać:
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej – konkretna data dzienna, nie „do końca kwartału”;
- harmonogram i sposób zapłaty – kwoty, rachunki, terminy, wskazanie czy płatność idzie z kredytu;
- oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym: brak obciążeń, brak zaległości, brak osób zameldowanych, brak umów najmu;
- termin i sposób wydania nieruchomości oraz stan, w jakim ma zostać wydana;
- zadatek albo zaliczkę z jednoznacznym nazwaniem świadczenia;
- podział kosztów notarialnych i podatkowych;
- wskazanie notariusza lub kancelarii, przed którą stawią się strony.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 KC). To najkrótszy termin przedawnienia w obrocie nieruchomościami i najczęstsza przyczyna przegranych spraw o zawarcie umowy końcowej.
Forma pisemna czy akt notarialny – akt notarialny daje realne roszczenie
Umowa przedwstępna jest ważna w każdej formie, także ustnej. Różnica dotyczy tego, czego można żądać, gdy druga strona się wycofa. Art. 390 § 2 KC: jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej – przy nieruchomości jest to forma aktu notarialnego – uprawniony może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wyrok zastępuje oświadczenie woli sprzedającego.
| Cecha | Forma pisemna | Akt notarialny |
|---|---|---|
| Skutek | słabszy | silniejszy |
| Czego można żądać w sądzie | odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego | zawarcia umowy przyrzeczonej – wyrok zastępuje akt |
| Wpis roszczenia do księgi wieczystej | nie | tak, do działu III |
| Koszt zawarcia | 0 zł | taksa notarialna + 23% VAT + wypisy |
| Ochrona przed sprzedażą osobie trzeciej | brak | skuteczna po wpisie roszczenia do KW |
Ujemny interes umowny przy formie pisemnej to zwrot kosztów, które poniosłeś licząc na zawarcie umowy: opłat za operat, prowizji pośrednika, kosztów kredytu, opłat notarialnych. Nie obejmuje wzrostu cen ani utraconej korzyści z inwestycji. Przy rynku rosnącym o kilkanaście procent rocznie ta różnica bywa większa niż całe zabezpieczenie zadatkiem.
Za umowę przedwstępną notariusz pobiera połowę maksymalnej stawki taksy przewidzianej dla umowy sprzedaży o tej samej wartości, powiększoną o VAT, plus opłatę za wypisy liczoną od strony. Wpis roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej podlega odrębnej opłacie sądowej. Sama umowa przedwstępna nie jest objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych – PCC w stawce 2% od wartości rynkowej płaci kupujący dopiero przy umowie przyrzeczonej na rynku wtórnym.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – zapisy poza ustawowym minimum
Przy lokalu z hipoteką umowa przedwstępna musi rozpisać procedurę wykreślenia obciążenia. Standard: sprzedający przedstawia zaświadczenie banku o wysokości zadłużenia na dzień spłaty i o zgodzie na wykreślenie hipoteki po jego spłacie, część ceny odpowiadająca saldu kredytu trafia bezpośrednio na rachunek techniczny wskazany przez bank, reszta – na rachunek sprzedającego. Termin ważności zaświadczenia bankowego jest ograniczony, zwykle do końca wskazanego w nim miesiąca, więc data aktu końcowego musi się w nim mieścić.
Gdy kupujący finansuje zakup kredytem, umowa powinna określać, co się dzieje przy decyzji odmownej. Do wyboru są trzy warianty: zwrot zadatku w kwocie nominalnej po przedstawieniu odmów z co najmniej dwóch banków, zatrzymanie zadatku przez sprzedającego bez względu na przyczynę, albo umowne prawo odstąpienia z terminem końcowym. Brak takiego zapisu oznacza wejście w spór o to, czy niewykonanie umowy nastąpiło z winy kupującego – od tego zależy los zadatku.
Poza tym w umowie dotyczącej mieszkania rozstrzyga się kwestie, które przy odbiorze generują najwięcej konfliktów:
- lista wyposażenia pozostającego w lokalu, z oznaczeniem sprzętu AGD i mebli w zabudowie;
- obowiązek dostarczenia zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach;
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych albo zobowiązanie do wymeldowania przed aktem;
- oświadczenie o braku obowiązujących umów najmu i o wydaniu lokalu wolnego od osób i rzeczy;
- rozliczenie zaliczek na fundusz remontowy i mediów na dzień wydania kluczy;
- zgoda na przeniesienie praw z gwarancji deweloperskiej, jeśli budynek jest w okresie rękojmi.
Stan prawny warto zweryfikować przed podpisaniem, a nie między umową przedwstępną a aktem – zestawienie tego, co należy zebrać, znajdziesz w opracowaniu o dokumentach do analizy przed aktem notarialnym.
Wzór umowy przedwstępnej – czego w nim zwykle brakuje
Darmowe szablony pokrywają art. 389 § 1 KC i na tym się kończą. Powtarzalne braki, które kosztują najwięcej:
- Brak rozliczenia zadatku przy odmowie kredytu. Wzór wpisuje zadatek i odsyła do art. 394 KC, co przy odmowie banku prowadzi do sporu o winę.
- Brak zgody na wpis roszczenia do księgi wieczystej. Bez tego postanowienia w akcie notarialnym notariusz nie złoży wniosku, a kupujący traci ochronę przed sprzedażą lokalu osobie trzeciej.
- Termin określony opisowo. „Nie później niż po uzyskaniu kredytu” nie jest datą; przy sporze sąd nie ma od czego liczyć rocznego przedawnienia z art. 390 § 3 KC.
- Brak procedury na wypadek niestawiennictwa. Umowa powinna wskazywać kancelarię notarialną i przewidywać protokół stawiennictwa jednej strony – to podstawowy dowód w procesie.
- Kara umowna za brak zapłaty ceny. Art. 483 § 1 KC dopuszcza karę umowną wyłącznie przy zobowiązaniach niepieniężnych. Kara za niezapłacenie ceny jest nieważna, mimo że wzory ją zawierają.
- Brak oświadczeń o stanie faktycznym. Nieujawnione zalania, spór z sąsiadem, planowany remont dachu z podwyższeniem funduszu remontowego – bez oświadczenia sprzedającego trudno wykazać wprowadzenie w błąd.
Szablon podpisany bez sprawdzenia księgi wieczystej bywa gorszy niż jego brak, bo utrwala cenę i termin przy nieznanych obciążeniach. Wpisy w dziale III potrafią przesądzić o wartości transakcji – ich znaczenie opisuje tekst o służebnościach, roszczeniach i ostrzeżeniach w KW.
Umowa przedwstępna sprzedaży działki – warunek zawieszający i prawo pierwokupu
Przy gruncie do zestawu obowiązkowego dochodzi przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy. Umowa przedwstępna powinna zawierać oświadczenie sprzedającego o przeznaczeniu terenu oraz uprawnienie kupującego do odstąpienia, jeżeli wypis i wyrys z planu okażą się niezgodne z tym oświadczeniem.
Grunty rolne obejmuje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnych, a nabywcą działki rolnej o powierzchni od 1 ha może być co do zasady rolnik indywidualny. Prawo pierwokupu przysługuje też Lasom Państwowym przy gruntach leśnych i gminie przy nieruchomościach położonych w obszarze rewitalizacji. W takich sytuacjach transakcja rozkłada się na trzy akty: przedwstępny, warunkowy i przenoszący własność – umowa przedwstępna musi to przewidywać, bo inaczej terminy się nie domkną.
Dalsze zapisy specyficzne dla działki:
- dostęp do drogi publicznej – bezpośredni albo przez służebność drogową wpisaną do KW;
- warunki przyłączenia mediów: prąd, woda, kanalizacja, gaz – z podaniem, kto występuje o warunki i na czyj koszt;
- klasa gruntu i konieczność wyłączenia z produkcji rolnej wraz z kosztem tej procedury;
- zgodność granic ewidencyjnych ze stanem faktycznym oraz obowiązek okazania granic przez geodetę;
- brak wpisu do rejestru zabytków i brak stanowiska archeologicznego;
- oświadczenie o braku umów dzierżawy – dzierżawca gruntu rolnego może mieć ustawowe prawo pierwokupu.
Bezpieczna umowa przedwstępna – zadatek działa inaczej niż zaliczka
Zadatek jest jedynym zabezpieczeniem, które działa automatycznie – bez procesu, bez wykazywania szkody. Art. 394 § 1 KC: w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowa dochodzi do skutku | zaliczany na poczet ceny | zaliczana na poczet ceny |
| Wina kupującego | przepada na rzecz sprzedającego | zwrot w kwocie nominalnej |
| Wina sprzedającego | zwrot w podwójnej wysokości | zwrot w kwocie nominalnej |
| Rozwiązanie umowy za zgodą stron | zwrot, obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada | zwrot |
| Przyczyna niezależna od obu stron | zwrot w kwocie nominalnej | zwrot |
| Konieczność procesu | nie – wystarczy oświadczenie o odstąpieniu | tak, przy sporze o odszkodowanie |
Wysokość zadatku w obrocie mieszkaniowym mieści się zwykle w przedziale 5-10% ceny. Kwota rażąco wygórowana bywa przez sądy miarkowana, kwota symboliczna nie pełni funkcji zabezpieczającej. Sam wyraz „zadatek” w umowie nie wystarczy – dokument powinien powtarzać skutki z art. 394 KC, żeby nie było wątpliwości, czy strony nie umówiły się inaczej.
Zamiast nieważnej kary umownej za brak zapłaty ceny działają: zadatek, odsetki za opóźnienie oraz umowne prawo odstąpienia z oznaczonym terminem końcowym (art. 395 KC). Kara umowna zachowuje ważność przy zobowiązaniach niepieniężnych – na przykład za opóźnienie w wydaniu nieruchomości albo za niedostarczenie zaświadczeń w umówionym terminie.
Umowa przedwstępna sprzedaży domu – co dopisać przy budynku
Dom generuje ryzyka, których nie ma przy lokalu: legalność budowy, zgodność powykonawcza i stan techniczny. Umowa przedwstępna powinna zobowiązywać sprzedającego do okazania przed aktem końcowym decyzji o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie albo zaświadczenia o niewniesieniu sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy, dziennika budowy, projektu powykonawczego i świadectwa charakterystyki energetycznej.
Rozbudowy bez zgłoszenia, zabudowane tarasy i zaadaptowane poddasza to samowole, których nie widać w księdze wieczystej. Skutkiem może być nakaz rozbiórki albo procedura legalizacyjna z opłatą legalizacyjną, a przy zaniżonej powierzchni użytkowej – roszczenie o obniżenie ceny. Umowa powinna zawierać oświadczenie sprzedającego, że budynek został wzniesiony zgodnie z projektem i pozwoleniem oraz że nie toczy się wobec niego postępowanie nadzoru budowlanego.
Do sprawdzenia przed podpisaniem umowy przedwstępnej domu:
- zgodność obrysu budynku z mapą zasadniczą i przebiegiem granic działki;
- protokoły okresowych przeglądów instalacji gazowej i przewodów kominowych;
- sposób ogrzewania i zgodność źródła ciepła z uchwałą antysmogową danego województwa;
- szambo lub przydomowa oczyszczalnia – zgłoszenie i umowa na wywóz nieczystości;
- obciążenia w dziale III: służebności przesyłu, drogi koniecznej, dożywocia;
- rozbieżności między powierzchnią z aktu a stanem rzeczywistym.
Rozbieżność między dokumentami a rzeczywistością bywa też skutkiem błędu w treści aktu – co wtedy zrobić, opisuje tekst o rozbieżnościach między aktem notarialnym a księgą wieczystą.
FAQ
1. Co zrobić, gdy sprzedający nie stawia się u notariusza w umówionym terminie?
Stawić się samemu i poprosić notariusza o sporządzenie protokołu stawiennictwa – to dokument urzędowy potwierdzający gotowość do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego można następnie wytoczyć powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli; prawomocny wyrok zastępuje akt przenoszący własność. Przy formie pisemnej pozostaje odstąpienie i żądanie zadatku w podwójnej wysokości. Pozew trzeba złożyć w ciągu roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
2. Czy umowa przedwstępna bez terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jest ważna?
Tak. Od nowelizacji z 2003 r. termin nie jest elementem koniecznym. Zastosowanie ma art. 389 § 2 KC: termin wyznacza strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, a gdy uprawnione są obie i każda wskazała inny – wiąże termin wyznaczony przez tę, która złożyła oświadczenie wcześniej. Jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nikt terminu nie wyznaczy, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
3. Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kupującemu kredytu?
Zależy od treści umowy. Bez odrębnego postanowienia spór dotyczy tego, czy brak finansowania to okoliczność, za którą kupujący ponosi odpowiedzialność – sprzedający zwykle twierdzi, że tak, i zatrzymuje zadatek. Dlatego umowa powinna wprost przewidywać zwrot zadatku w kwocie nominalnej po przedstawieniu decyzji odmownych z określonej liczby banków w wyznaczonym terminie. Zapis działa też odwrotnie: jeżeli strony ustalą, że zadatek przepada niezależnie od przyczyny, sąd tego nie zmieni.
4. Czy termin z umowy przedwstępnej można przesunąć aneksem?
Tak, aneks wymaga jednak zgody obu stron i tej samej formy co umowa – przy akcie notarialnym również aktu notarialnego. Przesunięcie terminu przesuwa też początek biegu rocznego przedawnienia z art. 390 § 3 KC. Ustne ustalenie nowej daty przy umowie notarialnej nie wywołuje skutku, a strona, która nie stawi się w pierwotnym terminie, ryzykuje zarzut niewykonania umowy.
5. Co daje wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?
Wpis w dziale III czyni roszczenie o przeniesienie własności skutecznym wobec każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Jeżeli sprzedający sprzeda lokal komuś innemu, kupujący z ujawnionym roszczeniem może dochodzić przeniesienia własności także od nabywcy. Wpis jest możliwy wyłącznie przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego i wymaga wniosku wieczystoksięgowego oraz opłaty sądowej. Blokuje też uzyskanie kredytu hipotecznego przez inną osobę na tę nieruchomość.
6. Czy od umowy przedwstępnej płaci się podatek PCC?
Nie. Umowa przedwstępna nie znajduje się w zamkniętym katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek w stawce 2% od wartości rynkowej nieruchomości powstaje dopiero przy umowie sprzedaży na rynku wtórnym i pobiera go notariusz jako płatnik przy akcie przenoszącym własność. Przy zakupie od dewelopera obowiązuje VAT, a PCC nie występuje.
