Licytacja nieruchomości to jeszcze nie koniec świata. Na koniec należy pamiętać, że ustawodawca przewidział instytucję upadłości konsumenckiej.

Jak bardzo mogą się skomplikować sprawy związane z egzekucją z nieruchomości?

Mogą, nawet do tego stopnia, że ustalenie stanu prawnego wymaga działania dwóch sądów. Przykładem jest prowadzona przez nas sprawa klientki – dłużniczki, właścicielki nieruchomości, która ostatecznie zmuszona została do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, chroniąc się przed wierzycielami.

W umowie pożyczki ustalono, że zwrot pieniędzy zostanie zabezpieczony poprzez ustanowienie tytułu egzekucyjnego (z art. 777 § 1 pkt 4 kpc) oraz hipoteką na nieruchomości. Pożyczka nie została w terminie zwrócona, sąd nadał klauzulę wykonalności na akt notarialny (postanowienie to zostało zaskarżone, ale nieskutecznie – zresztą decyzja sądu była po prostu słuszna). Wierzyciel wszczął egzekucję, w tym z nieruchomości, na której hipoteka stanowiła prawne zabezpieczenie umowy pożyczki.

Po skarżeniu przez dłużniczkę większości czynności komornika sądowego, po 3 latach od wszczęcia postępowania doszło do pierwszej licytacji nieruchomości. Licytant, na rzecz którego dokonano przybicia, nie wykonał warunków licytacyjnych (nie zapłacił reszty ceny w terminie), a co za tym idzie sprawa została podjęta w zakresie czynności zmierzających do wyznaczenia terminu drugiej licytacji.

Pomimo obowiązywania przepisów covidowych (a dłużniczka zamieszkuje nieruchomość, która miała zostać zlicytowana), sąd wyznacza termin drugiej licytacji na październik 2020 r. O licytacji nie dowiaduje się dłużniczka ani jej pełnomocnik, jest spór na linii Poczta Polska – pełnomocnik odnośnie powodów niedoręczenie obwieszczenia o licytacji. Na posiedzeniu przewidzianym na licytację stawia się wierzyciel hipoteczny, przedstawia swoją wierzytelność do potrącenia (jest ona wyższa niż cena wywoławcza), wygrywa licytację. Tydzień później na posiedzeniu sąd wydaje postanowienie o przybiciu własności nieruchomości na rzecz wierzyciela. Pełnomocnik wierzyciela składa wniosek o uzasadnienie tego postanowienia.

W tym czasie, już po terminie na złożenie wniosku o uzasadnienie postanowienia o przybiciu, pełnomocnik dłużniczki dowiaduje się z Portalu Informacyjnego Sądów o wydanym postanowieniu (sąd, który wydał postanowienie miał problemy techniczne i nie przekazywał na bieżąco orzeczeń do Portalu). Podejmuje wszelkie czynności celem przywrócenia terminu do złożenia tego wniosku, składa wniosek. Jest początek listopada 2020 roku.

10 listopada pełnomocnikowi wierzyciela mijał termin na złożenie ewentualnego zażalenia na postanowienie o przybiciu, ale wobec jego zgodności z wolą wierzyciela oczywiście postanowienia tego nie skarżył.

Dłużniczka, której nieruchomość na drugiej licytacji została sprzedana po cenie zdecydowanie niższej niż jej wartość rynkowa, decyduje się złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, razem z wnioskiem o zabezpieczenie poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego – wierzyciel bowiem nie jest jedynym wierzycielem dłużniczki.

Sąd cywilny oddala wniosek dłużniczki o przywrócenie terminu do złożenia wniosku o uzasadnienie postanowienia o przybiciu.

Sąd upadłościowy, w dniu 4 grudnia 2020 wydaje postanowienie, w którym ogłasza upadłość konsumencką dłużniczki, jednocześnie oddalając wniosek o zabezpieczenie jako bezprzedmiotowy (bowiem z momentem wydania postanowienia o upadłości konsumenckiej wszystkie postępowania egzekucyjne ulegają z mocy prawa zawieszeniu).

Jednak pozostaje problem rozwiązania kwestii prawomocnego postanowienia o przybiciu nieruchomości dłużniczki (sąd cywilny uznał, że postanowienie to uprawomocniło się przed dniem ogłoszenia upadłości konsumenckiej dłużniczki). Przepis art. 146 par. 1 Prawa upadłościowego jest w tym zakresie nieubłagany i wskazuje, że przysądzenie własności nieruchomości na rzecz nabywcy licytacyjnego (tutaj wierzyciela) może nastąpić pomimo postanowienia o upadłości, jeśli przed tą datą udzielono prawomocnego przybicia a nabywca wpłacił cenę nabycia w terminie.

Wobec faktu, że wierzyciel przedstawił do rozliczenia swoją wierzytelność w stosunku do dłużniczki w ramach zapłaty ceny za nieruchomości licytowaną, wyłoniło się zagadnienie prawne, czy zatem oba warunki (prawomocne przybicie i zapłata ceny) zostały spełnione i czy jest możliwe przysądzenie własności nieruchomości, czy też nieruchomość wchodzi w skład masy upadłości.

Komornik prowadzący postępowanie egzekucyjne uznał, że wobec umorzenia z mocy prawa jego postępowania, nie podejmie żadnych dalszych czynności – w tym nie wezwie do zapłaty ceny nabycia (co następuje po uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu).

W efekcie, po wielu próbach zaskarżenia braku działań komornika, próbach wpłynięcia na aktywność syndyka (który de facto musiał czekać na rozstrzygnięcie w sprawie cywilnej – egzekucyjnej) wierzyciel, reprezentowany przez jedną z najlepszych kancelarii zajmujących się sprawami upadłościowymi, złożył wniosek do sądu cywilnego o przysądzenie na jego rzecz własności nieruchomości, argumentując, że złożył do komornika oświadczenie o potrąceniu wierzytelności a co za tym idzie, spełnione zostały przesłanki do przysądzenia własności nieruchomości.

Sąd cywilny odmówił przysądzenia własności nieruchomości, wskazując, że cena za nieruchomość w ramach postępowania egzekucyjnego nie została zapłacona, a potrącenie z przysługującą wierzytelnością nie jest po ogłoszeniu upadłości możliwe, bo postępowanie to ma na celu zaspokojenie również innych wierzycieli.

Tutaj zamieszczamy również treść postanowienia oraz płynącą z tego postanowienia logikę sądu, który takie postanowienie wydał.

Jeżeli po przeczytaniu tego wpisu uważasz, że może on pomóc innym osobom, mamy prośbę o jego udostępnienie, co na pewno będzie dla nas stanowiło zdecydowaną motywację do dalszego rozwoju tego miejsca…

Spodobał Ci się nasz artykuł? Przeczytaj podobne wpisy

Rafał Olejnik
Rafał Olejnik

Adwokat, Partner zarządzający kancelarią Dowlegal. Wieloletni praktyk. Doradca zarządów wielu spółek, w tym spółek notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Pasjonat ochrony interesów członków zarządu (czasem jednak stający po drugiej stronie) oraz właścicieli działalności gospodarczych, który stoi na stanowisku, że priorytetem dla każdego przedsiębiorcy powinna być konieczność ochrony tak interesu spółki, którą zarządza, jak też, a może przede wszystkim, interesu osobistego.