Zarówno zakup, jak i sprzedaż nieruchomości wiążą się z szeregiem kosztów, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczne rozliczenie transakcji. W Polsce kupujący musi się liczyć z koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie z rynku wtórnego lub VAT w przypadku zakupu z rynku pierwotnego. Dodatkowo, opłaty notarialne i prowizje pośredników stanowią istotną część wydatków. Z kolei sprzedawcy nie ominą obowiązków podatkowych związanych ze sprzedażą, takich jak podatek dochodowy czy konieczność złożenia deklaracji PIT-39. Jednak istnieją możliwości uzyskania ulg i zwolnień podatkowych, szczególnie jeśli dochód ze sprzedaży jest reinwestowany w cele mieszkaniowe. Niniejszy artykuł dogłębnie analizuje te aspekty, dostarczając kluczowych informacji oraz praktycznych wskazówek dla osób planujących transakcje na rynku nieruchomości.
Jakie są koszty związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości?
Zakup mieszkania czy domu to nie tylko cena samej nieruchomości, ale szereg dodatkowych opłat, z którymi trzeba się liczyć. Przy nabywaniu lokalu z rynku wtórnego obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej. Jeśli więc zdecydujesz się na zakup mieszkania wartego 500 000 zł, musisz przygotować się na wydatek 10 000 zł z tego tytułu. Natomiast transakcje na rynku pierwotnym obciążone są podatkiem VAT – jego stawka wynosi zazwyczaj 8% lub 23%, w zależności od rodzaju nieruchomości.
Do całkowitych kosztów należy doliczyć taksę notarialną, która zwykle zamyka się w przedziale od kilkuset do kilku tysięcy złotych – maksymalnie może wynieść nawet do 10 tys. zł, choć przy standardowych umowach mieszkaniowych najczęściej jest znacznie niższa. Oprócz tego kupujący pokrywa opłatę za wpis do księgi wieczystej (200 zł) oraz wnosi opłatę za ustanowienie hipoteki – tutaj koszt mieści się między 150 a 200 zł. Wydatki związane z dokumentacją notarialną i wypisami to przeważnie kilka setek.
Gdy finansowanie odbywa się poprzez kredyt hipoteczny, pojawiają się kolejne zobowiązania finansowe:
- Prowizja bankowa: jej wysokość może wahać się od zera do około dwóch procent wartości udzielanego kredytu.
- Polisa ubezpieczeniowa dla nieruchomości: roczny koszt wynosi przeciętnie między 200 a 500 zł.
- Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego: średni koszt wynosi od 300 do nawet 800 zł.
Korzystając z pomocy pośrednika podczas zakupu lub sprzedaży, musisz uwzględnić prowizję agencji — standardowo stanowi ona od jednego do trzech procent wartości transakcji.
Przy sprzedaży nieruchomości wydatków również nie brakuje. Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat od zakupu, urząd skarbowy naliczy podatek dochodowy w wysokości dziewiętnastu procent uzyskanego przychodu. Dla sprzedających pojawiają się też koszty związane np. z przygotowaniem lokalu: remontem czy drobnymi modernizacjami umożliwiającymi szybszą sprzedaż oraz ewentualna prowizja dla pośrednika i część kosztów notarialnych.
Dodatkowe aspekty prawne:
- Sytuacja dziedziczenia bądź otrzymania darowizny: mogą wystąpić dodatkowe obciążenia spadkowe lub długi przypisane nieruchomości – nowy właściciel musi je uregulować jeszcze przed finalizacją transakcji sprzedaży.
- Nakłady ponoszone na cele mieszkaniowe i modernizacje lokalu: tego typu wydatki zaliczają się później jako koszty uzyskania przychodu i pomagają zmniejszyć podstawę opodatkowania przy ewentualnej sprzedaży.
Dzięki sumiennemu przeanalizowaniu wszystkich powyższych aspektów łatwiej dokładnie oszacować rzeczywiste koszty związane zarówno z kupnem, jak i ze zbyciem dowolnej nieruchomości w Polsce.
Co to jest podatek od zakupu nieruchomości?
Kupując nieruchomość, trzeba liczyć się z obowiązkiem uiszczenia podatku. Najczęściej spotykany przy takich transakcjach jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który stosuje się przy zakupie mieszkań i domów na rynku wtórnym. Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w umowie kupna-sprzedaży.
Choć cena wpisana w dokumentach stanowi podstawę do wyliczenia podatku, urząd skarbowy może zweryfikować jej zgodność z realiami rynkowymi. Jeśli urzędnicy uznają, że kwota została celowo zaniżona, mają prawo obliczyć należność od rzeczywistej wartości nieruchomości.
- Zupełnie inaczej wygląda to przy zakupie nowych lokali bezpośrednio od dewelopera – wtedy zamiast PCC płaci się podatek VAT.
- Dla mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 150 m² zazwyczaj obowiązuje stawka 8%.
- W przypadku większych lokali czy domów jednorodzinnych podatek wzrasta już do 23%.
Ostateczna forma i wysokość podatku zależą więc od tego, czy wybierasz ofertę z rynku pierwotnego czy wtórnego.
Obowiązek ten dotyczy nie tylko lokali mieszkalnych, ale również przestrzeni użytkowych – biur lub sklepów. Nie ma znaczenia sposób finansowania zakupu; zarówno osoby płacące gotówką, jak i korzystające z kredytu muszą spełnić ten wymóg podatkowy.
W sytuacji gdy deklarowana w umowie cena odbiega od aktualnej wartości rynkowej, fiskus może naliczyć dodatkową opłatę wynikającą z tej różnicy.
Koszt podatku stanowi istotny element każdej transakcji na polskim rynku nieruchomości i zawsze zależy głównie od rodzaju rynku oraz wartości samego lokalu lub budynku.
Kto płaci podatek od zakupu nieruchomości i kiedy?
Kupując nieruchomość, trzeba liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku. W przypadku zakupu mieszkania lub domu z rynku wtórnego konieczne jest uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), którego wysokość wynosi 2% wartości rynkowej danej nieruchomości. Zobowiązanie to pojawia się w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.
Cały proces jest uproszczony dzięki notariuszowi – to on podczas finalizacji umowy pobiera podatek PCC i przekazuje go wraz ze stosowną deklaracją do urzędu skarbowego. Dzięki temu nie trzeba samodzielnie zgłaszać transakcji czy opłacać podatku bezpośrednio na konto urzędu; całą formalnością zajmuje się kancelaria notarialna.
Na opłacenie PCC przewidziano maksymalnie 14 dni od podpisania aktu, jednak w praktyce najczęściej następuje to od razu przy zawieraniu umowy. Warto jednak pamiętać o pewnych wyjątkach: osoby poniżej 36 lat, które kupują swoje pierwsze mieszkanie i dotąd nie posiadały żadnej innej nieruchomości, mogą skorzystać ze zwolnienia z tego podatku.
Nieco inaczej wygląda sytuacja przy zakupie nowego mieszkania prosto od dewelopera. Tutaj zamiast PCC doliczany jest VAT, który już znajduje się w cenie sprzedaży. Rozliczeniem tej daniny zajmuje się sprzedający – to on przekazuje należny podatek do urzędu skarbowego.
Ostatecznie koszty związane z podatkami zawsze obciążają kupującego – czy to poprzez natychmiastowe uregulowanie PCC podczas podpisywania aktu notarialnego na rynku wtórnym, czy przez uwzględnienie VAT-u w cenie nowego lokalu nabywanego bezpośrednio od dewelopera.
Jakie są różnice między PCC a VAT przy zakupie nieruchomości?
PCC i VAT to dwa różne podatki obejmujące odmienne transakcje na rynku nieruchomości. Podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC, dotyczy zakupu lokali z drugiej ręki – gdy nabywasz mieszkanie lub dom od osoby prywatnej, jesteś zobowiązany uiścić ten podatek. Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości i to kupujący reguluje tę opłatę. Zwykle formalności związane z PCC załatwiane są u notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego.
VAT pojawia się przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, a więc wtedy, gdy lokal pochodzi bezpośrednio od dewelopera lub firmy. Wówczas obowiązuje stawka:
- 8% dla mieszkań do 150 metrów kwadratowych w budynkach mieszkalnych
- 23% przy większych powierzchniach czy innych typach nieruchomości
Istotną informacją jest fakt, że VAT wliczony jest już w cenę oferowaną przez sprzedawcę – kupujący nie ponosi dodatkowych kosztów z tego tytułu; rozliczeniem podatku zajmuje się deweloper lub przedsiębiorca.
Nie zdarza się sytuacja, by trzeba było zapłacić oba te podatki jednocześnie przy jednej transakcji. Za każdym razem obowiązuje tylko jeden – PCC albo VAT – w zależności od tego, czy mamy do czynienia z rynkiem wtórnym czy pierwotnym. Przykładowo zakup nowego mieszkania może być wygodniejszy pod względem podatkowym właśnie dlatego, że VAT stanowi część ceny i nie wymaga osobnej wpłaty po podpisaniu aktu.
Główna różnica pomiędzy PCC a VAT-em wynika więc zarówno ze specyfiki rynku danej nieruchomości, jak i wysokości stawek oraz sposobu rozliczenia tych opłat przy zawieraniu transakcji.
Jakie opłaty notarialne wiążą się z zakupem nieruchomości?
Kupując nieruchomość, należy liczyć się z kilkoma kluczowymi opłatami notarialnymi, które spoczywają na barkach kupującego. Najważniejszą z nich jest taksa notarialna za sporządzenie aktu – jej wysokość zależy od wartości mieszkania lub domu i jest regulowana przepisami. Przykładowo, przy cenie do 3 tysięcy złotych zapłacimy 100 zł. Jeśli wartość wynosi maksymalnie 30 tysięcy złotych, koszt to 310 zł plus dodatkowe 2% od nadwyżki powyżej tej kwoty. Przy transakcjach przekraczających 2 miliony złotych, maksymalna stawka to 6 770 zł oraz dodatkowo 0,25% od sumy przewyższającej tę granicę – jednak nie więcej niż 10 000 zł.
Do każdej taksy doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%. Notariusz bywa elastyczny i może naliczyć nawet połowę maksymalnej stawki, choć najczęściej stosuje pełną taryfę zgodnie z tabelą.
Kolejnym wydatkiem jest opłata sądowa za wpis prawa własności do księgi wieczystej – bez względu na wartość lokalu zawsze wynosi ona stałe 200 zł. W sytuacji zakładania nowej księgi (np. gdy mieszkanie jej dotąd nie posiadało), pojawia się jeszcze koszt rzędu około 100–200 zł.
Nie można też zapomnieć o wypisach aktu notarialnego – ich cena to zazwyczaj ok. 6 zł brutto za stronę wraz z VAT-em. Standardowo przygotowuje się co najmniej dwa egzemplarze: jeden dla właściciela, drugi dla sądu prowadzącego księgę.
Całkowite koszty wszystkich formalności przy zakupie przeciętnego mieszkania wahają się zwykle od kilkuset do kilku tysięcy złotych – wszystko zależy od wartości transakcji oraz liczby potrzebnych dokumentów.
- Dodatkowe opłaty mogą pojawić się na przykład wtedy, kiedy ustanawiana jest hipoteka (wówczas wpis do rejestru kosztuje najczęściej między 150 a 200 zł) albo gdy zachodzi potrzeba wykonania innych czynności u notariusza wymagających dokonania wpisu w publicznych rejestrach.
- Należy uwzględnić wszystkie te wydatki przy planowaniu budżetu na zakup wymarzonego M czy domu jednorodzinnego, ponieważ są one obowiązkowe i mają znaczący wpływ na końcową sumę całej inwestycji.
Jakie podatki obowiązują przy sprzedaży nieruchomości?
Podatek dochodowy związany ze sprzedażą nieruchomości stanowi istotne obciążenie dla osób decydujących się na zbycie mieszkania, domu czy działki w Polsce. Wynosi on 19% i naliczany jest od uzyskanego dochodu, czyli różnicy między kwotą uzyskaną ze sprzedaży a wydatkami poniesionymi na zakup oraz udokumentowanymi kosztami dodatkowymi. Do tych ostatnich zaliczyć można np. remonty, koszty notarialne czy opłaty dla pośredników.
Obowiązek uregulowania podatku pojawia się wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W takiej sytuacji należy pamiętać o złożeniu deklaracji PIT-39 – termin ten mija wraz z końcem kwietnia roku następującego po dokonaniu transakcji.
Jeśli natomiast od momentu zakupu lub budowy upłynęło już pięć pełnych lat podatkowych, sprzedaż nie podlega opodatkowaniu i nie trzeba płacić podatku dochodowego.
- Zwolnienia mogą wystąpić także w innych okolicznościach. Przykładowo, gdy suma kosztów nabycia i nakładów modernizacyjnych równa się cenie sprzedaży, obowiązek podatkowy nie powstaje.
- Nieruchomości pozyskane w drodze spadku albo darowizny również podlegają zasadzie pięciu lat liczonych od chwili nabycia przez poprzedniego właściciela.
- Sprzedający mogą uniknąć tego obciążenia fiskalnego, jeśli cały dochód przeznaczą na własne potrzeby mieszkaniowe w określonym przepisami czasie. Takie rozwiązanie skutkuje częściowym lub całkowitym zwolnieniem z podatku.
Warto więc przed podpisaniem umowy dokładnie sprawdzić wszystkie wydatki związane z nabyciem oraz terminy dotyczące ulg i zobowiązań wobec urzędu skarbowego. Pozwoli to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek oraz zoptymalizować rozliczenie podatkowe.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Obliczanie podatku od sprzedaży nieruchomości rozpoczyna się od ustalenia, jaki faktycznie osiągnęliśmy dochód. Dochód ten stanowi różnicę pomiędzy kwotą otrzymaną ze sprzedaży a wszystkimi poniesionymi kosztami nabycia i przygotowania nieruchomości do transakcji. Przychodem jest suma wpisana w akcie sprzedaży, pomniejszona o wydatki bezpośrednio powiązane z tą operacją – na przykład opłaty notarialne czy honoraria dla pośredników.
Koszty uzyskania przychodu to nie tylko cena zakupu wykazana odpowiednimi dokumentami. Można tu również zaliczyć nakłady na remonty, jeśli są poparte fakturami lub rachunkami, jak również wszelkie inne inwestycje dokonane przed sprzedażą. W przypadku budowy domu czy mieszkania uwzględniane są wszystkie koszty związane z realizacją inwestycji. Dodatkowo, gdy sprzedawany lokal był amortyzowany (co często dotyczy lokali użytkowych), odpisy amortyzacyjne także zwiększają katalog kosztów.
Podatek wynosi 19% i naliczany jest od wyliczonego dochodu. Schemat obliczenia wygląda następująco: podatek = 19% × (przychód – koszty uzyskania przychodu + ewentualne odpisy amortyzacyjne). Do rozliczenia tej transakcji służy formularz PIT-39, który należy przekazać urzędowi skarbowemu najpóźniej do końca kwietnia roku następującego po dacie sprzedaży.
Warto zwrócić uwagę na sytuację, gdy cena widniejąca w umowie znacząco odbiega od realnej wartości rynkowej nieruchomości i nie potrafimy tego logicznie uzasadnić – wtedy urząd skarbowy może samodzielnie oszacować nasz przychód według cen obowiązujących na rynku. Dlatego tak istotne jest zachowanie wszystkich faktur i dokumentów potwierdzających wydatki – tylko wtedy mamy szansę na ich uwzględnienie jako kosztów podatkowych.
Przykład: kupiliśmy mieszkanie za 400 000 zł, a sprzedaliśmy je za 520 000 zł. Na remont wydaliśmy udokumentowane 30 000 zł, natomiast prowizja dla agencji wyniosła 10 000 zł. Ostateczny dochód do opodatkowania to: 520 000 zł minus (400 000 zł + 30 000 zł + 10 000 zł), czyli pozostaje nam 80 000 zł do opodatkowania stawką 19%. W tym przypadku podatek wyniesie więc dokładnie 15 200 zł.
Opisane zasady mają zastosowanie zarówno wobec osób prywatnych sprzedających własne mieszkanie lub dom, jak i przedsiębiorców prowadzących działalność związaną z handlem nieruchomościami.
Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości nie obowiązuje, jeśli transakcja ma miejsce po upływie pięciu lat od końca roku, w którym kupiono daną nieruchomość. Przykładowo, lokal nabyty w 2019 roku można zbyć bez konieczności płacenia podatku dopiero w 2025 roku.
Istnieje jednak jeszcze jedna opcja pozwalająca uniknąć tego obciążenia. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy się na własne potrzeby mieszkaniowe – takie jak:
- zakup nowego domu lub mieszkania,
- nabycie działki pod budowę,
- spłatę kredytu hipotecznego,
- remont innej posiadanej nieruchomości – również można skorzystać ze zwolnienia z podatku.
Warunkiem jest wykorzystanie tych pieniędzy na wyżej wymienione cele w ciągu trzech lat od zakończenia roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży.
Podobna zasada dotyczy nieruchomości otrzymanych w darowiźnie – aby nie płacić podatku przy ich sprzedaży, należy przestrzegać pięcioletniego okresu liczonego od dnia nabycia przez darczyńcę.
We wszystkich przypadkach niezbędne jest przedstawienie odpowiednich dokumentów potwierdzających spełnienie warunków zwolnienia oraz upływ wymaganych terminów przed urzędem skarbowym.
Zatem chcąc uniknąć opodatkowania, warto zadbać zarówno o prawidłowe rozliczenie się z fiskusem, jak i zgromadzenie dowodów potwierdzających reinwestycję środków bądź inne podstawy uprawniające do ulgi.
Jakie są ulgi i zwolnienia podatkowe przy sprzedaży nieruchomości?
Ulgi oraz zwolnienia podatkowe przy sprzedaży nieruchomości w Polsce uzależnione są przede wszystkim od okresu posiadania mieszkania czy domu oraz od tego, na co zdecydujesz się przeznaczyć środki uzyskane z transakcji.
Jednym z najważniejszych przywilejów podatkowych jest możliwość uniknięcia podatku dochodowego, jeśli pieniądze ze sprzedaży zostaną spożytkowane na własne potrzeby mieszkaniowe. Może to oznaczać zakup nowego lokum, działki pod budowę, sfinansowanie remontu lub rozbudowy już posiadanego domu czy mieszkania, a także spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą. Aby jednak skorzystać z tej ulgi, należy w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano sprzedaży, udokumentować poniesienie odpowiednich wydatków. Przykładowo: sprzedając nieruchomość w maju 2024 roku, masz czas do grudnia 2027 na przedstawienie dowodów potwierdzających reinwestycję środków.
Jeśli natomiast jesteś właścicielem nieruchomości przez co najmniej pięć lat (licząc od końca roku zakupu lub wybudowania), możesz sprzedać ją bez konieczności płacenia podatku – nawet wtedy nie trzeba inwestować uzyskanych pieniędzy ani przedstawiać faktur za cele mieszkaniowe. Dla przykładu: osoba kupująca mieszkanie we wrześniu 2018 roku może je zbyć bez opodatkowania już po styczniu 2024.
Warto wiedzieć, że ustawodawca jasno określa katalog wydatków kwalifikujących się jako cele mieszkaniowe. Obejmuje on zarówno nabycie mieszkania lub domu jednorodzinnego bądź działki budowlanej, jak również wszelkie koszty związane z remontem czy rozbudową już posiadanej nieruchomości. Do tej grupy zalicza się też spłatę kredytu hipotecznego wraz z naliczonymi odsetkami. Potwierdzeniem takich wydatków mogą być akty notarialne oraz faktury dokumentujące prace budowlane i remontowe.
- Nabycie mieszkania lub domu jednorodzinnego bądź działki budowlanej
- Koszty związane z remontem czy rozbudową już posiadanej nieruchomości
- Spłata kredytu hipotecznego wraz z naliczonymi odsetkami
W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku lub darowiźnie pięcioletni termin liczy się od momentu nabycia jej przez poprzedniego właściciela – czyli osobę przekazującą majątek. Dzięki temu możliwa jest szybka sprzedaż odziedziczonej czy podarowanej nieruchomości bez obawy o dodatkowy podatek.
W sytuacji gdy żadne ulgi nie przysługują – dochód pochodzący ze sprzedaży obciążony jest ryczałtową stawką wynoszącą 19%. Istnieją jednak przypadki pozwalające rozliczyć się według ogólnej skali podatkowej – czyli stosując stawki 12% bądź 32%, zależnie od osiąganych rocznych dochodów.
Odpowiednia dokumentacja wydatków oraz przestrzeganie określonych terminów reinwestycji może znacząco zmniejszyć obciążenia fiskalne związane ze sprzedażą mieszkania lub domu.
