Eksmisja – czym jest?

Eksmisja to przymusowe usunięcie osoby i jej rzeczy z lokalu, wykonywane przez komornika na podstawie prawomocnego wyroku nakazującego opróżnienie lokalu – właściciel nie może przeprowadzić jej samodzielnie. Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi 200 zł, a opłata komornicza za wykonanie eksmisji z lokalu mieszkalnego 1500 zł. Od 1 listopada do 31 marca wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Eksmisja to wykonanie wyroku, nie usunięcie lokatora przez właściciela

Pod pojęciem eksmisji kryją się dwie różne rzeczy: wyrok sądu nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu oraz postępowanie egzekucyjne prowadzone w trybie art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, w którym komornik ten wyrok wykonuje. Sam wyrok niczego nie zmienia w stanie faktycznym – dopiero po uprawomocnieniu, nadaniu klauzuli wykonalności (art. 776 i art. 782 § 1 k.p.c.) i złożeniu wniosku egzekucyjnego komornik może fizycznie usunąć osobę zajmującą lokal.

• Wyrok eksmisyjny – orzeczenie nakazujące opróżnienie i wydanie lokalu; samo w sobie nie podlega przymusowemu wykonaniu.
• Tytuł wykonawczy – prawomocny wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności; dopiero on otwiera drogę do komornika.
• Egzekucja opróżnienia lokalu – czynności z art. 1046 k.p.c.: wezwanie dłużnika do dobrowolnego wykonania w wyznaczonym terminie, usunięcie osób i rzeczy, protokół, oddanie rzeczy na przechowanie.

Podstawą materialnoprawną żądania jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego (roszczenie windykacyjne – właściciel może żądać od osoby faktycznie władającej rzeczą, aby rzecz została mu wydana). Gdy lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, roszczenie to jest silnie ograniczone przepisami ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 ze zm.).

Eksmisja dotyczy nie tylko byłego najemcy. Pozwanym może być każda osoba władająca lokalem bez tytułu prawnego: osoba, której wypowiedziano użyczenie, dorosłe dziecko właściciela, były partner, lokator po wygaśnięciu umowy na czas oznaczony, a także osoba, która lokal zajęła samowolnie. Zameldowanie nie jest tytułem prawnym do lokalu – jest wyłącznie czynnością ewidencyjną wynikającą z ustawy z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności i nie chroni przed eksmisją.

Tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko małżonkowi dłużnika, jego dzieciom i innym domownikom oraz osobom zajmującym lokal wspólnie z dłużnikiem (art. 791 § 1 k.p.c.). Osoba, która powoła się przed komornikiem na własne prawo do lokalu skuteczne wobec wierzyciela, zostaje pouczona o możliwości wytoczenia powództwa przeciwegzekucyjnego, a czynności wobec niej ulegają wstrzymaniu (art. 791 § 2 k.p.c.). Nie trzeba więc pozywać osobno każdego domownika, ale trzeba liczyć się z tym, że taki domownik może proces egzekucyjny opóźnić.

Kiedy właściciel może żądać eksmisji lokatora

Dopóki trwa stosunek najmu, powództwo o eksmisję jest przedwczesne. Warunkiem jest skuteczne wypowiedzenie umowy albo jej wygaśnięcie. Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, aby wypowiedzenie zostało dokonane pod rygorem nieważności na piśmie i wskazywało przyczynę, a ust. 2 zawiera zamknięty katalog podstaw – powołanie przyczyny spoza katalogu czyni wypowiedzenie nieskutecznym, nawet jeżeli umowa przewiduje ją wprost.

• Zaległości czynszowe – zwłoka co najmniej za trzy pełne okresy płatności, ale dopiero po pisemnym uprzedzeniu lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności. Pominięcie tego uprzedzenia unieważnia wypowiedzenie.
• Używanie lokalu niezgodnie z umową lub jego niszczenie, a także rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu – po uprzednim pisemnym upomnieniu.
• Podnajem lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela.
• Zajmowanie lokalu wymagającego opróżnienia ze względu na konieczność rozbiórki lub remontu budynku.
• Tytuł lokatora do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, spełniającego warunki lokalu zamiennego – podstawa dostępna tylko wtedy, gdy czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (art. 11 ust. 3 pkt 2).
• Niezamieszkiwanie lokatora przez okres dłuższy niż 12 miesięcy – przy tym samym progu czynszu (art. 11 ust. 3 pkt 1).
• Zamiar zamieszkania właściciela w lokalu – wypowiedzenie musi wskazywać osobę, która ma w lokalu zamieszkać (właściciel albo jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny).

Poza katalogiem z art. 11 ust. 2 pozostaje jeszcze jedna droga: z ważnych przyczyn właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy (art. 11 ust. 10). Odrębne uprawnienie ma współlokator – może żądać rozwiązania stosunku prawnego i eksmisji osoby, która rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (art. 13 ust. 1), a współlokator dotknięty przemocą domową może żądać eksmisji sprawcy (art. 13 ust. 2).

W przypadku lokali użytkowych – biur, magazynów, lokali handlowych – ograniczenia z ustawy o ochronie praw lokatorów nie obowiązują. Nie ma tam ani najmu socjalnego, ani ochrony okresu zimowego, a wypowiedzenie opiera się na Kodeksie cywilnym i treści samej umowy: przy czynszu płatnym miesięcznie ustawowy termin wynosi 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 673 § 2 k.c.), umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach w niej określonych (art. 673 § 3 k.c.), a zwłoka z czynszem za dwa pełne okresy płatności pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów – po uprzedzeniu najemcy i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty (art. 687 k.c.).

Jak przebiega postępowanie eksmisyjne krok po kroku

Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości – jest to właściwość wyłączna (art. 38 § 1 k.p.c.), której nie można zmienić umową stron. O toczącym się procesie sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na położenie lokalu, aby umożliwić jej wstąpienie do sprawy (art. 15 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów), a gdy miejsce pobytu pozwanego nie jest znane – ustanawia kuratora (art. 15 ust. 1).

1. Wypowiedzenie i wezwanie do wydania lokalu. Pismo z terminem opuszczenia lokalu, wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – dowód doręczenia będzie potrzebny w sądzie.
2. Pozew o opróżnienie i wydanie lokalu do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, z opłatą stałą 200 zł. Do pozwu dołącza się odpis z księgi wieczystej lub inny dowód tytułu prawnego, umowę, wypowiedzenie i dowody doręczenia.
3. Wyrok. Sąd orzeka o obowiązku opróżnienia lokalu i obligatoryjnie rozstrzyga o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego z gminą wobec każdej osoby objętej żądaniem (art. 14 ust. 1). Jeżeli takie uprawnienie przyzna – wstrzymuje wykonanie wyroku do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego.
4. Klauzula wykonalności nadawana przez sąd na wniosek wierzyciela po uprawomocnieniu się wyroku (art. 782 § 1 k.p.c.).
5. Wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji opróżnienia lokalu; komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie (art. 1046 § 2 k.p.c.).
6. Wykonanie eksmisji. Komornik usuwa osoby i rzeczy, sporządza protokół, a rzeczy niezabrane przez dłużnika oddaje na przechowanie na jego koszt.

Gdy sąd nie przyznał uprawnienia do najmu socjalnego, komornik wstrzymuje czynności do czasu, aż gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe albo dłużnik znajdzie je sam (art. 1046 § 4 k.p.c.). Jeżeli w ciągu 6 miesięcy od powiadomienia gminy pomieszczenie nie zostanie wskazane, komornik może usunąć dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Pomieszczenie tymczasowe ma ustawowo określony minimalny standard (art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów): powierzchnia mieszkalna co najmniej 5 m² na osobę, położenie w tej samej lub pobliskiej miejscowości, dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. Wskazanie lokalu niespełniającego tych warunków nie zwalnia komornika z obowiązku wstrzymania czynności.

Komu sąd nie może odmówić najmu socjalnego

Art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia kategorie osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo ich sytuacja majątkowa pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie.

• kobieta w ciąży,
• małoletni oraz osoba sprawująca nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkująca,
• osoba niepełnosprawna lub ubezwłasnowolniona oraz jej opiekun mieszkający razem z nią,
• obłożnie chory,
• emeryt lub rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
• osoba posiadająca status bezrobotnego,
• osoba spełniająca przesłanki określone w uchwale rady gminy.

Katalog ten nie działa automatycznie w najmie prywatnym. Zgodnie z art. 14 ust. 7 obligatoryjnego przyznania najmu socjalnego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego – z wyjątkiem osób uprawnionych do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Przy eksmisji z mieszkania osoby prywatnej sąd może więc przyznać najem socjalny, ale nie musi tego zrobić wobec kobiety w ciąży czy emeryta.

Ochrona nie działa w trzech sytuacjach wskazanych w art. 17 ust. 1: eksmisji z powodu stosowania przemocy domowej, eksmisji za rażące lub uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali oraz eksmisji osoby, która zajęła lokal samowolnie, bez jakiegokolwiek tytułu prawnego.

Lokal, na który zawierana jest umowa najmu socjalnego, może mieć obniżony standard, ale powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m², a w gospodarstwie jednoosobowym – 10 m². Umowę zawiera się na czas oznaczony, a stawka czynszu nie może przekraczać połowy najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym (art. 23 ust. 4 ustawy).

Jeżeli gmina nie realizuje wyroku i nie składa oferty najmu socjalnego, właściciel, który nie może odzyskać lokalu, ma roszczenie odszkodowawcze wobec gminy na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy w związku z art. 417 k.c. Obejmuje ono różnicę między czynszem możliwym do uzyskania z najmu a odszkodowaniem płaconym przez osobę zajmującą lokal, która w okresie wstrzymania eksmisji uiszcza kwotę odpowiadającą czynszowi sprzed wygaśnięcia stosunku prawnego (art. 18 ust. 3).

Czy w zimie można eksmitować – okres od 1 listopada do 31 marca

Nie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Zakaz z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów obejmuje okres od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie i dotyczy wykonania wyroku, a nie jego wydania – sąd może orzec eksmisję w grudniu, komornik po prostu nie przeprowadzi czynności przed 1 kwietnia.

Ochrona odpada, gdy wskazano lokal socjalny, lokal zamienny lub pomieszczenie tymczasowe. Nie stosuje się jej również przy eksmisji z powodu przemocy domowej, uporczywego zakłócania porządku domowego oraz wobec osoby, która zajęła lokal bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1).

Zakaz zimowy odnosi się do lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Eksmisja z lokalu użytkowego – biura, magazynu, sklepu – może zostać wykonana w każdym miesiącu roku, podobnie jak egzekucja prowadzona na podstawie aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

Wstrzymanie egzekucji nie zawiesza rozliczeń finansowych. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego przez cały okres od 1 listopada do 31 marca pozostaje zobowiązana do comiesięcznego odszkodowania z art. 18 ust. 1 ustawy, a właściciel może dochodzić tych kwot w odrębnym procesie, nie czekając na kwiecień.

Ile kosztuje eksmisja

Opłatę egzekucyjną 1500 zł uiszcza z góry wierzyciel składający wniosek, a dopiero rozliczenie końcowe przenosi ją na dłużnika. Największą pozycją w rachunku nie są jednak opłaty, lecz utrata czynszu za cały czas trwania procesu, oczekiwania na prawomocność wyroku i na ofertę lokalu socjalnego od gminy – przy przyznanym uprawnieniu do najmu socjalnego okres ten nie ma ustawowego limitu, a przy pomieszczeniu tymczasowym wynosi co najmniej 6 miesięcy od zawiadomienia gminy.

Zasądzone koszty procesu i egzekucji obciążają przegrywającego lokatora, ale ich ściągalność zależy od jego majątku i dochodów. Jeżeli dłużnik nie pracuje i nie ma majątku, komornik umorzy egzekucję pieniężną jako bezskuteczną, a właściciel odzyska wyłącznie lokal.

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana do comiesięcznego odszkodowania odpowiadającego czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu (art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Roszczenie to dochodzi się osobno albo łącznie z żądaniem wydania lokalu.

Eksmisja przy najmie okazjonalnym – z pominięciem procesu

Umowa najmu okazjonalnego skraca całą procedurę o etap sądowy w zakresie ustalania obowiązku wydania lokalu. Najemca składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu oraz wskazuje inny lokal, w którym zamieszka po eksmisji, wraz z oświadczeniem jego właściciela o zgodzie na przyjęcie. Maksymalna taksa notarialna za takie oświadczenie wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, powiększone o 23% VAT.

• wynajmujący – osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
• umowa na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
• akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji,
• wskazanie lokalu na wypadek eksmisji i oświadczenie jego właściciela,
• kaucja nie wyższa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu,
• zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Właściciel po wypowiedzeniu umowy i doręczeniu żądania opróżnienia lokalu występuje wyłącznie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i kieruje sprawę do komornika. Przepisy o najmie socjalnym i o zakazie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca nie mają wtedy zastosowania. Szczegóły konstrukcji opisuje wpis o tym, czym jest najem okazjonalny i jakie korzyści niesie.

Warunkiem zachowania reżimu okazjonalnego jest właśnie zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia cofa umowę do zasad ogólnych – z pełną ochroną lokatorską i koniecznością przeprowadzenia procesu o eksmisję. Odrębnym zagadnieniem jest sytuacja nabywcy nieruchomości, który wstępuje w istniejący stosunek najmu; kwestię tę porusza artykuł o zakupie mieszkania z najemcą.

Czego właścicielowi robić nie wolno

Samodzielne usunięcie lokatora jest przestępstwem. Kto stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, w celu zmuszenia jej do określonego zachowania, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3 (art. 191 § 1a Kodeksu karnego); ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego. Wtargnięcie do lokalu wbrew woli osoby uprawnionej wyczerpuje znamiona naruszenia miru domowego z art. 193 k.k., zagrożonego grzywną, ograniczeniem wolności albo pozbawieniem wolności do roku.

• wymiana zamków pod nieobecność lokatora,
• odcięcie prądu, wody, ogrzewania lub gazu,
• wystawienie rzeczy lokatora poza lokal,
• usunięcie drzwi, okien lub demontaż instalacji,
• nachodzenie, groźby, uporczywe nękanie zmierzające do wyprowadzki.

Każde z tych działań daje lokatorowi podstawę do zawiadomienia organów ścigania, roszczenia o przywrócenie naruszonego posiadania oraz roszczenia o zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych (art. 24 § 1 w zw. z art. 448 k.c.). W procesie o eksmisję działa to na niekorzyść właściciela także dowodowo. Jedyną legalną drogą pozostaje wyrok i komornik.

Powództwo posesoryjne jest dla lokatora ścieżką szybką: sąd bada wyłącznie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa do lokalu ani dobrej wiary (art. 478 k.p.c.). Roszczenie wygasa, jeżeli nie zostanie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia (art. 344 § 2 k.c.). Właściciel, który wymienił zamki, może więc przegrać sprawę o przywrócenie posiadania mimo prawomocnego wyroku eksmisyjnego w toku – i zostać zobowiązany do ponownego wpuszczenia lokatora do lokalu.

O autorze

Rafal Olejnik

Adwokat, Partner zarządzający kancelarią Dowlegal. Wieloletni praktyk. Doradca zarządów wielu spółek, w tym spółek notowanych na giełdzie papierów wartościowych. Pasjonat ochrony interesów członków zarządu (czasem jednak stający po drugiej stronie) oraz właścicieli działalności gospodarczych, który stoi na stanowisku, że priorytetem dla każdego przedsiębiorcy powinna być konieczność ochrony tak interesu spółki, którą zarządza, jak też, a może przede wszystkim, interesu osobistego.