Najem okazjonalny to szczególny tryb wynajmu mieszkania uregulowany w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym najemca z góry poddaje się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu w akcie notarialnym. Umowę zawiera osoba fizyczna nieprowadząca działalności w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat, i zgłasza ją naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Efekt: usunięcie najemcy odbywa się bez procesu eksmisyjnego, bez prawa do lokalu socjalnego i bez okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca.
Najem okazjonalny – co to jest i czym różni się od zwykłej umowy najmu
Podstawą jest art. 19a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zawiera ją właściciel będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, a czas oznaczony nie może przekroczyć 10 lat. Forma pisemna jest zastrzeżona pod rygorem nieważności – to samo dotyczy każdej zmiany umowy.
Różnica wobec zwykłego najmu sprowadza się do jednego mechanizmu: najemca jeszcze przed wprowadzeniem się podpisuje u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego i wskazuje adres, pod który wyprowadzi się po zakończeniu najmu. Dzięki temu właściciel, zamiast wytaczać powództwo o eksmisję i czekać na wyrok, składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności gotowemu już tytułowi egzekucyjnemu.
Drugą konsekwencją jest wyłączenie części przepisów ochronnych. Do najmu okazjonalnego nie stosuje się art. 8a (ograniczenia podwyżek czynszu – obowiązuje to, co strony zapisały w umowie) ani art. 16 (zakaz wykonywania eksmisji od 1 listopada do 31 marca). Sąd nie orzeka też o uprawnieniu do lokalu socjalnego, bo w ogóle nie prowadzi sprawy o eksmisję.
| Cecha | Zwykły najem lokalu mieszkalnego | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Podstawa usunięcia najemcy | wyrok eksmisyjny po procesie | akt notarialny + klauzula wykonalności |
| Prawo do lokalu socjalnego | sąd bada z urzędu | nie przysługuje |
| Ochrona od 1 XI do 31 III | tak | nie |
| Maksymalna kaucja | 12-krotność czynszu | 6-krotność czynszu |
| Czas trwania | oznaczony lub nieoznaczony | oznaczony, maks. 10 lat |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | brak takiego obowiązku | 14 dni od rozpoczęcia najmu |
| Podwyżka czynszu | reżim art. 8a ustawy | zasady z umowy |
Notariusz przy najmie okazjonalnym – co podpisujesz i ile to kosztuje
Do notariusza idzie najemca, nie właściciel mieszkania. Sporządzany jest akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Bez tego dokumentu umowa nie jest umową najmu okazjonalnego – pozostaje zwykłym najmem na czas oznaczony, z pełną ochroną lokatorską.
Maksymalna taksa notarialna za takie oświadczenie została ustalona kwotowo w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, powiększone o 23% VAT. Przy minimalnym wynagrodzeniu obowiązującym w 2026 r. w wysokości 4806 zł daje to 480,60 zł netto, czyli ok. 591 zł brutto. Do tego dochodzi opłata za wypisy – 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
Drugi dokument notarialny bywa pomijany, choć często decyduje o skuteczności całej konstrukcji: oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy. Ustawa dopuszcza zwykłą formę pisemną, ale na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem musi być poświadczony notarialnie. Poświadczenie podpisu kosztuje ułamek taksy od aktu i eliminuje ryzyko sporu o autentyczność zgody w momencie, gdy komornik ma dokąd wyprowadzić lokatora. Jeżeli notariusz pominie istotny element treści, konsekwencje opisuje osobne opracowanie o tym, co zrobić, gdy notariusz pominął istotne postanowienie.
Kto płaci – kwestia umowna. W praktyce koszt aktu ponosi najemca (to on składa oświadczenie), rzadziej strony dzielą się nim po połowie. Zapis o podziale kosztów wpisuje się do umowy najmu.
Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego i jej załączniki
Sama umowa nie różni się treścią od dobrej umowy najmu zwykłego. Odrębność tworzą trzy załączniki wymienione w art. 19a ust. 2 ustawy. Brak któregokolwiek z nich przekreśla tryb okazjonalny.
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji – z dokładnym adresem.
- Oświadczenie właściciela wskazanego lokalu (lub osoby mającej do niego tytuł prawny) o zgodzie na zamieszkanie tam najemcy.
W treści samej umowy rozstrzygnięcia wymagają: dokładne oznaczenie lokalu i jego wyposażenia, wysokość czynszu i opłat niezależnych od właściciela, zasady i częstotliwość podwyżek, wysokość kaucji (maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu – art. 19a ust. 4), przesłanki wypowiedzenia, obowiązek zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu po potrąceniu należności właściciela oraz protokół zdawczo-odbiorczy z odczytami liczników.
Gotowe wzory z sieci zawodzą najczęściej w trzech miejscach: przewidują czas nieoznaczony albo dłuższy niż 10 lat, nie regulują procedury wskazania nowego lokalu zastępczego po utracie dotychczasowego oraz milczą o obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Każdy z tych błędów prowadzi do tego samego skutku – umowa działa, ale jako zwykły najem, bez uproszczonej ścieżki opróżnienia lokalu.
Najem okazjonalny krok po kroku
- Sprawdzenie statusu wynajmującego. Właścicielem musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Przedsiębiorca korzysta z najmu instytucjonalnego (art. 19f i nast.).
- Uzgodnienie treści umowy i lokalu zastępczego. Najemca ustala z właścicielem adresu zastępczego, że ten podpisze oświadczenie o zgodzie.
- Podpisanie umowy na piśmie na czas oznaczony do 10 lat.
- Wizyta najemcy u notariusza – akt notarialny z poddaniem się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.).
- Skompletowanie załączników i przekazanie ich wynajmującemu wraz z wypisem aktu.
- Zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela – w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel przedstawia potwierdzenie zgłoszenia.
- Protokół zdawczo-odbiorczy i wydanie kluczy.
Po zakończeniu umowy procedura opróżnienia lokalu ma trzy etapy. Właściciel doręcza byłemu najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni od doręczenia. Po bezskutecznym upływie tego terminu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączając umowę, żądanie z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający zgłoszenie do urzędu skarbowego oraz oświadczenia o lokalu zastępczym. Z prawomocną klauzulą kieruje sprawę do komornika, który wykonuje eksmisję do lokalu wskazanego w załączniku.
Za okres zajmowania lokalu bez tytułu prawnego właścicielowi przysługuje odszkodowanie na zasadach art. 18 ust. 1 i 2 ustawy – co do zasady w wysokości czynszu, jaki mógłby otrzymywać z tytułu najmu tego lokalu.
Jakie korzyści niesie najem okazjonalny – osobno dla właściciela i dla najemcy
Dla wynajmującego kluczowa jest różnica czasowa. Proces o eksmisję w sądzie rejonowym z reguły trwa kilkanaście miesięcy, a po wyroku dochodzi badanie uprawnienia do lokalu socjalnego i wstrzymanie wykonania na czas okresu ochronnego. Przy najmie okazjonalnym postępowanie sądowe sprowadza się do wniosku o klauzulę wykonalności – sąd nie bada zasadności żądania merytorycznie, tylko formalną poprawność dokumentów.
- Brak procesu eksmisyjnego i brak orzekania o lokalu socjalnym.
- Eksmisja możliwa również między 1 listopada a 31 marca.
- Kaucja do sześciokrotności czynszu zamiast standardowego zabezpieczenia miesięcznego.
- Podwyżki czynszu według zasad z umowy, bez reżimu art. 8a ustawy.
- Wypowiedzenie z zachowaniem co najmniej 7-dniowego terminu, gdy najemca po utracie lokalu zastępczego nie wskaże nowego w ciągu 21 dni od powzięcia wiadomości o utracie.
- Zgłoszona umowa porządkuje kwestię podatku – najem prywatny rozlicza się ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki (dla małżonków limit 200 000 zł).
Najemca też nie wychodzi na tym źle, choć korzyści są mniej oczywiste. Właściciel, który ma realne narzędzie odzyskania mieszkania, częściej zgadza się wynająć lokal osobom bez historii najmu, rodzinom z dziećmi czy obcokrajowcom, a także rzadziej żąda poręczeń i zaświadczeń o dochodach. Umowa jest zgłoszona fiskusowi, więc adres nadaje się do meldunku i do rejestracji działalności, a wynajmujący nie ma interesu w utrzymywaniu najmu poza oficjalnym obiegiem. Zachowane pozostają podstawowe obowiązki właściciela: wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i naprawy obciążające wynajmującego zgodnie z art. 6a ustawy.
Kiedy najem okazjonalny traci moc – błędy, które kosztują najwięcej
Najczęstsza pomyłka to przekroczenie 14-dniowego terminu zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Skutek jest dotkliwy i nieodwracalny dla danej umowy: nie stosuje się art. 19c-19e, czyli znika cała uproszczona ścieżka opróżnienia lokalu. Akt notarialny pozostaje, ale sąd odmówi nadania klauzuli wykonalności.
- Umowa na czas nieoznaczony lub dłuższy niż 10 lat – poza zakresem art. 19a, tryb okazjonalny nie powstaje.
- Wynajmujący prowadzi działalność w zakresie najmu lokali – właściwą formą jest wtedy najem instytucjonalny.
- Wskazany lokal zastępczy nie istnieje albo zgoda jest fikcyjna – komornik nie ma dokąd wykonać eksmisji.
- Zmiana umowy w formie ustnej lub mailowej – forma pisemna obowiązuje pod rygorem nieważności.
- Żądanie opróżnienia lokalu bez urzędowego poświadczenia podpisu lub z terminem krótszym niż 7 dni – wniosek o klauzulę zostanie oddalony.
- Brak aneksu po wskazaniu przez najemcę nowego lokalu zastępczego – załącznik przestaje odpowiadać stanowi faktycznemu.
Osobna kategoria problemów pojawia się przy zmianie właściciela mieszkania w trakcie trwania najmu. Nabywca wstępuje w stosunek najmu z mocy art. 678 Kodeksu cywilnego, ale musi też przejąć komplet dokumentów okazjonalnych – bez wypisu aktu notarialnego i potwierdzenia zgłoszenia do urzędu skarbowego pozostaje mu droga procesowa. Szerzej o tej sytuacji traktuje materiał o tym, jak wygląda zakup mieszkania z najemcą i związane z tym prawa oraz obowiązki.
FAQ
1. Czy można zawrzeć najem okazjonalny bez wskazania lokalu zastępczego?
Nie. Wskazanie innego lokalu, w którym najemca zamieszka po wykonaniu egzekucji, jest obowiązkowym załącznikiem z art. 19a ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Bez niego umowa działa jak zwykły najem na czas oznaczony, a właściciel odzyska mieszkanie dopiero po procesie eksmisyjnym. Lokal zastępczy nie musi być własnością najemcy – wystarczy zgoda osoby mającej do niego tytuł prawny.
2. Co się dzieje, gdy najemca traci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu?
Najemca ma 21 dni od powzięcia wiadomości o utracie na wskazanie innego lokalu i dostarczenie nowego oświadczenia o zgodzie jego właściciela. Jeżeli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Nowy załącznik wymaga aneksu do umowy w formie pisemnej.
3. Czy spóźnione zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego da się naprawić?
Nie w odniesieniu do już zawartej umowy – przekroczenie 14 dni od rozpoczęcia najmu powoduje, że przepisy art. 19c-19e ustawy nie mają zastosowania i uproszczona egzekucja odpada. Praktycznym wyjściem jest rozwiązanie dotychczasowej umowy i zawarcie nowej, z nowym aktem notarialnym i zgłoszeniem złożonym w terminie. Sam obowiązek podatkowy istnieje niezależnie od zgłoszenia najmu okazjonalnego.
4. Czy najem okazjonalny obejmuje pokój, garaż albo lokal użytkowy?
Tryb z art. 19a dotyczy lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wynajem pojedynczego pokoju w mieszkaniu budzi rozbieżności – bezpieczniej stosować go do samodzielnego lokalu. Garaż, miejsce postojowe i lokal użytkowy pozostają poza zakresem ustawy o ochronie praw lokatorów i podlegają wyłącznie przepisom Kodeksu cywilnego o najmie.
5. Ile trwa nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu?
Sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności niezwłocznie, w praktyce najczęściej w kilka tygodni od złożenia kompletnego wniosku, ponieważ nie prowadzi postępowania dowodowego. Opłata sądowa od wniosku wynosi 50 zł. Rozstrzyga kompletność dokumentów: umowa, akt notarialny, żądanie opróżnienia z urzędowo poświadczonym podpisem i dowodem doręczenia oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego.
