Jeżeli aktualnie czekamy na odbiór mieszkania i nie możemy się doczekać, klienci zadają pytania „jak wygląda odpowiedzialność dewelopera?”, czy możliwe, że deweloper zapłaci odszkodowanie?

Odpowiedź na pytanie nie jest jednoznaczne i zdecydowanie zależy od tego jaką z deweloperem podpisaliśmy umowę i jakie zapisy znalazły się w umowie deweloperskiej.

Zasadniczo deweloper ma przygotowany projekt umowy deweloperskiej, natomiast jako świadomi nabywcy liczymy się z tym, że umowa powinna być stworzona w celu zabezpieczenia dwóch stron umowy, a nie tylko jednej – w tym przypadku dewelopera.

W związku z powyższym, zawsze warto przekazać do weryfikacji projekt zaproponowany przez dewelopera profesjonalnemu adwokatowi albo radcy prawnemu, który będzie mógł ocenić zapisy umowy swoim okiem i wskazać największe ryzyka.

Każda ze stron umowy ma swoje zobowiązania – w przypadku nabywcy, zobowiązanie będzie polegało na zapłacie ceny, natomiast w przypadku sprzedającego (deweloper), zobowiązanie będzie polegało na przekazaniu mieszkania/domu w określonym w umowie terminie, w określonym stanie i w określonym standardzie wykończenia.

Kara umowa ma charakter prewencyjny

Na okoliczność zapłaty ceny deweloper zapewne zagwarantuje sobie zapis odnoszący się do wysokości odsetek w przypadku nieterminowej płatności, natomiast w interesie kupującego jest wskazanie w jakich przypadkach, deweloper zapłaci określoną karę umowną, która stanowi formę uproszczonego odszkodowania. Kara umowna będzie zatem miała charakter po pierwsze rekompensaty, jeżeli deweloper nie wykona swoich zobowiązań lub wykona je źle, po drugie będzie miała charakter prewencyjny, albowiem nie da się ukryć, że deweloper mając świadomość konieczności zapłaty kary umownej w przypadku opóźnień inaczej będzie współdziałał, niż w sytuacji, w której kar umownych strony nie wskazały.

Zwracam uwagę, że zapisy dotyczące kar umownej są szczególnie ważne, albowiem stanowią uproszczoną forę dochodzenia roszczenia – nabywca nie musi wykazać żadnej szkody – sam fakt, niewykonania umowy, albo niewykonania jej w sposób niewłaściwy aktywuje roszczenie o zapłatę kary umownej. Proszę sobie wyobrazić, że każdorazowo deweloper zobowiązuje się do zawarcia ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeżeli deweloper nie przeniesie w formie aktu notarialnego prawa własności, wówczas nabywcy przysługuje odszkodowanie na zasadach ogólnych, tzn. występując na drogę sądową, nabywca musi wykazać szkodę i powiązanie szkody z faktem nie przeniesienia własności e deklarowanym czasie. W praktyce nabywca musiałby przed sądem udowodnić, że przez fakt, że deweloper w określonym, w umowie deweloperskiej, terminie nie przeniósł własności na nabywcę, nabywca zobowiązany był do wynajmu innej nieruchomości.

Wykazanie szkody niejednokrotnie bywa niemożliwe, stąd bardzo ważne jest określenie w umowie deweloperskiej jak umownych

Pamiętajmy, że jeżeli w umowie na ten cel nie zastrzeżona zostanie kara umowna, wówczas wykazanie szkody niejednokrotnie nie będzie możliwe – jeżeli nabywca przykładowo mieszka czasowo u rodziców, wówczas nie będzie w stanie wykazać szkody.

Jeżeli na ten konkretnie cel byłaby zastrzeżona kara umowna, czy to wyrażona w kwocie, czy wyrażone procentowo, czy wyrażono procentowo za każdy dzień opóźnienia, fakt nie przeniesienia własności w ściśle określonym czasie aktywowałby konieczność zapłaty kary umownej. Ostatecznie. jeżeli deweloper nie chciałby zapłacić kary umownej, tworzenie pozwu w takiej sprawie jest zdecydowanie prostsze niż pozwu w sprawie, w której informacji o karze umownej nie było.

W praktyce instytucję kar umownych uregulował ustawodawca w art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lud domu jednorodzinnego, gdzie umowa powinna przewidywać m.in. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej, niemniej w praktyce takie zapisy nie zawsze się pojawiają, a jeżeli już deweloper zdecyduje się na dodanie takich zapisów, często one są nieprecyzyjne, nie wiadomo wówczas, ile i za co deweloper miałby zapłacić kary umownej.

Jak wygląda zapis o karze umownej?

Pewien czas temu tworzyliśmy wpis o karach umownych i tam znajdują się przykładowe zapisy:

https://dowlegal.pl/kary-umowne-jako-element-konieczny-kazdej-umowy/

Bardzo ważne jest, aby precyzyjnie wskazać za co dokładnie, w jakich przypadkach, w jakiej wysokości deweloper miałby zapłacić karę umowną. Jest to bardzo istotne, aby na etapie ewentualnego procesu nie tłumaczyć kwestii, które jasno powinny być uregulowane w samej umowie.

Zwracamy naszym klientom na limitowanie kar umownych przez deweloperów, albowiem tak jak sam fakt kary umownej istniejącej w umowie deweloperskiej na wypadek nie przekazania lokalu w ściśle określonym terminie nie jest zły, tak informacja, że „łącznie naliczona kara umowna nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości” jest zły dla nabywcy, albowiem po przeliczeniu może okazać się, że kara umowna to zaledwie kilka tysięcy złotych.

W jakich sytuacjach można zastrzec kary umowne w umowie deweloperskiej?

Powyżej wspomnieliśmy o tym, że deweloper nie zapewnił możliwości przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego i na ten cel strony powinny zastrzec karę umowną.

Dodatkowo strony mogą zastrzec możliwość naliczenia kar umownych na wypadek przekazania nieruchomości w stanie uniemożliwiającym jego odbiór techniczny – gdy nieruchomość ma wady, jak również w sytuacji, w której deweloper nie wykończy nieruchomości w ściśle określonym czasie. Często w imieniu naszych klientów występujemy o zapłatę kary umownej w związku z tym, że deweloper użył zupełnie innych materiałów wykończeniowych niż deklarował w prospekcie.

Czy brak zapisów o karach umownych uniemożliwia dochodzenia roszczeń od dewelopera?

Brak uregulowań umownych nigdy nie wyłącza odpowiedzialności dewelopera na zasadach ogólnych. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości będzie musiał wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę, przy czym pozew w zaistniałej sytuacji musi być dobrze przygotowany i uwzględniać dokładny opis szkody oraz powiązanie tej szkody z działaniem dewelopera. Przykładowo, jeżeli deweloper w projekcie uwzględnił drzwi antywłamaniowe, a zainstalował zwykłe drzwi drewniane, wówczas szkodę nabywca będzie w stanie wykazać wyłącznie, gdy najpierw na swój koszty wymieni drzwi na drzwi antywłamaniowe i następnie opłaci rachunek, który nabywcy wystawił sprzedawca drzwi. W innym przypadku trudno będzie wykazać szkodę po stronie nabywcy. Jak Państwo zauważycie, to jest subtelna różnica pomiędzy dochodzeniem naprawienia szkody, a dochodzeniem zapłaty kar umownych – przy karach umownych, nabywca nie musi wykazywać, że poniósł szkodę, wystarczy jedynie, że deweloper nie wywiązał się ze swojej części umowy.

W kancelarii analizujemy miesięcznie wiele umów deweloperskich, zatem jeżeli potrzebujecie Państwo pomocy w zakresie weryfikacji zapisów umowy deweloperskiej, nasi prawnicy chętnie pomogą przejść Państwu proces podpisania umowy deweloperskiej na przejrzystych zasadach, wskazując ryzyka.

Spodobał Ci się nasz artykuł? Przeczytaj podobne wpisy